🦛 Comment Faire Construire En Etant Deja Proprietaire

Lorsque des travaux sont envisagés sur une construction existante, la déclaration préalable ou la demande de permis de construire n’a pas à porter sur cette construction mais uniquement sur les travaux projetés. Il en va différemment lorsque ces derniers portent sur une construction irrégulière ou non conforme aux règles en vigueur. Les travaux exécutés sur les constructions existantes sont en principe dispensés de toute formalité au titre du code de l’urbanisme [1]. Ils doivent cependant, lorsque leur importance, leur localisation ou leur nature l’exige, faire l’objet d’une déclaration préalable [2] ou être soumis à permis de construire [3]. La demande n’a toutefois pas à porter sur la construction existante, et l’autorité administrative ne doit s’opposer aux travaux envisagés que si ces derniers méconnaissent les règles en vigueur. Mais encore faut-il pour cela que la construction n’ait pas été irrégulièrement édifiée et qu’elle ne soit pas devenue, du fait de l’évolution des règles applicables, non-conformes au droit de l’urbanisme. Autrement, en effet, les travaux ne pourront être entrepris que sous certaines réserves. I – Les travaux portant sur des constructions irrégulières Une construction irrégulière est une construction qui a été édifiée Sans autorisation. C’est le cas par exemple lorsqu’un bâtiment, dont la construction nécessitait un permis de construire, a été réalisé sans l’obtention d’une telle autorisation ; En vertu d’un permis de construire qui a été ensuite annulé [4] ou retiré en revanche, si une construction a été réalisée en vertu d’un permis de construire illégal, certes, mais qui n’a pas fait l’objet d’un retrait ou d’une annulation, celle-ci ne sera pas considérée comme étant irrégulière [5] ; Sans avoir respecté les prescriptions contenues dans le permis de construire [6] ou la déclaration préalable. C’est le cas si par exemple la hauteur du bâtiment construit excède celle autorisée par le permis de construire ; Dans le respect des règles d’urbanisme mais qui a ensuite fait l’objet de travaux de modification [7] ou d’un changement de destination [8] sans avoir respectés les formalités obligatoires. Tel est le cas du propriétaire qui a transformé sans autorisation son garage en local commercial et qui souhaiterait réaliser des travaux sur la façade de ce local. Celui-ci sera en l’espèce tenu de présenter une demande d’autorisation concernant non seulement le changement de destination mais aussi les travaux à réaliser. A – Les travaux nouveaux portant sur une construction irrégulière nécessitent au préalable la régularisation de la construction existante Lorsque des travaux portent sur une construction irrégulière, l’autorité administrative, saisie d’une demande tendant à ce que soient autorisés ces travaux, est tenue d’inviter son auteur à présenter une demande portant sur l’ensemble du bâtiment [9]. Autrement dit, les travaux nouveaux portant sur une construction irrégulière nécessitent au préalable la régularisation de cette construction. La demande d’autorisation aura ainsi pour objet de régulariser la construction existante et d’autoriser les travaux prévus. Ainsi, lorsqu’un propriétaire dépose une déclaration de travaux portant sur la modification de l’aspect extérieur d’une construction édifiée sans permis de construire, alors même qu’une telle autorisation était requise, l’autorité administrative sera tenue de s’opposer à la déclaration de travaux et d’inviter le propriétaire à déposer une demande de permis de construire portant sur l’ensemble du bâtiment [10]. Au reste, cette régularisation ne pourra intervenir que si les règles d’urbanisme en vigueur à la date où l’autorité administrative statue, sur la demande, le permettent. Mais, si aucune régularisation ne peut avoir lieu, les travaux envisagés ne pourront pas être autorisés, quand bien même ils seraient conformes aux règles d’urbanisme. B- Les cas dans lesquels une régularisation de la construction existante n’est pas requise L’exigence de régularisation de la construction existante n’est toutefois pas requise lorsque les travaux projetés portent Sur un bâtiment qui, bien que faisant partie d’un ensemble immobilier, n’a pas été, à la différence des autres bâtiments composant cet ensemble, édifié en méconnaissance du permis de construire délivré [11] ; Sur un élément divisible [12] ou dissociable [13] de la construction irrégulièrement édifiée. Il a ainsi été jugé que la construction d’une piscine, quoique proche de l’habitation irrégulièrement édifiée, mais qui n’était ni attenante ni structurellement liée à cette habitation en était dissociable, de sorte qu’aucune régularisation n’était nécessaire [14]. En dehors de ces trois cas de figure, l’exigence de régularisation de la construction existante sera toujours requise même si les travaux projetés ne prendraient pas directement appui sur une partie de l’édifice réalisée sans autorisation. Tel est le cas lorsqu’un appentis, qui a été irrégulièrement édifié, est accolé à une maison d’habitation. Dans cette hypothèse, le propriétaire qui envisagerait de procéder à des travaux d’extension de cette maison d’habitation devra obtenir une autorisation portant à la fois sur les travaux d’extension et sur cet appentis, même si les travaux d’extension ne prendraient pas directement appui sur cet appentis [15]. C – Les tempéraments au principe de la régularisation de la construction existante Cette exigence de régularisation des constructions irrégulières est atténuée dans deux cas de figure. En premier lieu, lorsque les travaux ont pour objet la restauration d’une construction ancienne [16]. L’autorité administrative dispose en effet de la faculté, après avoir apprécié les différents intérêts publics et privés en présence, d’autoriser parmi les travaux demandés ceux qui sont nécessaires à la préservation de la construction existante et au respect des normes. Cette autorisation ne sera cependant accordée que si la construction existante est insusceptible de régularisation au regard des règles d’urbanisme en vigueur et est à l’abri de toute action pénale ou civile soit au pire dix ans à compter de l’achèvement de la construction. En second lieu, lorsque les travaux portent sur des constructions irrégulières achevées depuis plus de dix ans. L’article L. 111-12 du Code de l’urbanisme dispose en effet que lorsqu’une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou de déclaration de travaux ne peut être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme ». Il est néanmoins important de préciser que cette disposition ne s’applique pas aux constructions qui ont été réalisées sans permis de construire. A cet égard, ont été également considérés comme édifié sans permis de construire Une maison d’habitation construite en lieu et place d’un abri de jardin [17] ; Un bâtiment dont les travaux d’extension nécessitaient la délivrance d’un nouveau permis de construire [18]. II – Les travaux portant sur des constructions non conformes Une construction non conforme aux règles en vigueur est Soit une construction qui a été régulièrement édifiée mais qui, en raison de l’évolution des règles en matière d’urbanisme, n’est plus en conformité avec les prescriptions applicables ; Soit une construction édifiée d’après un permis de construire ou une déclaration préalable illégal mais qui n’a pas fait l’objet d’une annulation ou d’un retrait. Dans une telle situation les travaux nouveaux portant sur cette construction ne pourront être autorisés que dans quatre cas de figure, à savoir A – Les travaux nouveaux ont pour objet de rendre la construction existante plus conforme aux dispositions réglementaires méconnues En premier lieu, l’autorité administrative est tenue d’autoriser les travaux qui ont pour objet de rendre la construction existante plus conforme aux règles d’urbanisme en vigueur [19]. A titre d’exemple, le juge a autorisé les travaux de remplacement d’une partie des combles par un balcon-terrasse attendu que ces travaux visaient à réduire le volume de la construction irrégulièrement implantée, rendant dès lors la construction existante plus conforme aux prescriptions d’urbanisme [20]. Cependant, si les travaux demandés ont pour effet de rendre la construction existante moins conforme aux dispositions règlementaires méconnues, aucune autorisation ne sera en ce cas délivré. Ainsi, le juge a refusé d’autoriser les travaux qui avaient pour effet de porter le coefficient d’emprise au sol d’un immeuble de 76 % à 78 % dans la mesure où le règlement annexé au applicable en l’espèce limitait ce coefficient d’emprise à 40 % [21]. B – Les travaux nouveaux sont étrangers aux dispositions réglementaires que méconnaît la construction existante En second lieu, l’autorité administrative est tenue d’autoriser les travaux qui sont étrangers aux règles que la construction existante méconnaît [22]. On peut à ce titre citer le cas des travaux qui se bornent à changer la destination de volumes déjà construits et à modifier la répartition entre surface hors œuvre brute et surface hors œuvre nette, sans aggraver l’illégalité d’emprise affectant le permis initial [23]. Toutefois, il n’est pas nécessaire, pour que des travaux soient regardés comme n’étant pas étrangers aux prescriptions méconnues …, qu’ils aboutissent à aggraver la violation préexistante. Il suffit que ces travaux présentent un rapport avec l’objet de la règle d’urbanisme » [24]. C’est pourquoi, des travaux de surélévation de la toiture d’un bâtiment implanté en méconnaissance des dispositions du règlement du relatives à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives, n’ont pas été considérés comme étant étrangers à ces dispositions [25]. C – La possibilité reconnue aux documents d’urbanisme d’autoriser des travaux sur des constructions non conformes En troisième lieu, l’autorité administrative peut autoriser la réalisation de travaux sur des constructions non conformes, lorsque les documents d’urbanisme applicables ne s’y opposent pas. Les collectivités territoriales ont en effet la possibilité de déroger dans leurs documents d’urbanisme aux règles prévues au A et au B, et de prévoir les cas dans lesquels des travaux portant sur des constructions non conformes peuvent être autorisés [26]. D – Les travaux nouveaux portent sur une construction existante achevée depuis plus de 10 ans En dernier lieu, on rappellera que l’article L. 111-12 du code de l’urbanisme dispose que lorsqu’une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou de déclaration de travaux ne peut être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme ». Par conséquent, les travaux nouveaux portant sur une construction non conforme mais achevée depuis plus de 10 ans pourront être autorisés, même s’ils n’ont pas pour objet de rendre cette construction existante plus conforme aux règles d’urbanisme ou même s’ils ne sont pas étrangers aux règles méconnues. Recommandez-vous cet article ? Donnez une note de 1 à 5 à cet article L’avez-vous apprécié ? Notes de l'article [14] Ibid. [24] M. Abraham, Concl. sur CE, 14 février 1996 n°152895.

Jesuis deja proprietaire d une maison et d'un terrain dans la region rennaise. Cette maison est une maison de famille que nous avons rénovée. (+ 100 ans). Notre propriete est divise en 3 parcelles cadastrales. Notre maison actuelle n est pas évolutive en terme de surface, et de confort. Notre projet faire construire une nouvelle maison neuve sur la meme parcelle et

Si vous êtes propriétaire d’un terrain ou que vous projetez d’acheter une parcelle de terrain, comment savoir si vous pouvez légalement y implanter une construction neuve ou agrandir un bâtiment déjà présent ? Il faut se référer aux documents d’urbanisme, et notamment à la classification des zones. Vous trouverez dans ce guide les informations essentielles à consulter pour savoir si une parcelle est constructible ou non et savoir ce que vous pouvez y bâtir. La question que vous vous posez mon terrain est-il constructible ? Pour le savoir, il faut passer par l’étape réglementaire et par la recherche dans des documents et bases de données établies sans la majorité des cas de manière locale. Les règles d’urbanisme locales, déterminées le plus souvent à l’échelle communale, permettent de déterminer la constructibilité ou non d’une parcelle. Il faut se référer au PLU, au certificat d’urbanisme ainsi qu’au cadastre pour vérifier qu’un terrain est constructible. Dans d’autres cas comme pour savoir comment rendre un terrain constructible, l’étude du PLU est indispensable. En consultant ces documents voir ci-après comment les consulter, vous pourrez alors savoir si une parcelle est constructible ou non. Vous aurez une réponse à un instant T. 1Un terrain peut être constructibleconforme pour recevoir votre projet de terrain peut ne pas être constructibleet ne jamais le devenir, aucun projet de construction terrain peut ne pas être constructible pour le momentmais peut le devenir et alors accueillir une construction neuve. Modalités de construction d’une parcelle Avant de vous référer au PLU, et d’aller le consulter pour savoir si un terrain est constructible ou non, il convient de distinguer deux dimensions qui peuvent être contenues dans les documents d’urbanisme. La destination des sols. Les règles et modalités de construction. Les règles et modalités de construction parcellaire Les règles et modalités de construction se retrouvent également dans les documents d’urbanisme et répondent à une deuxième question que puis-je construire ? Ces règles sont intégrées au sein du PLU Plan local d’urbanisme et permettent de comprendre les types de constructions autorisées, leurs densités, les règles de recul, l’aspect des constructions, les règles qui encadrent le stationnement ou encore les espaces verts. Les règles et modalités de construction au sein des documents d’urbanisme sont des règles qui font partie des textes législatifs et réglementaires qui sont applicables à tous. Attention en plus des documents d’urbanisme édités à l’échelle locale, il convient également de prendre en compte dans le cas d’une construction les règles techniques dont l’application n’est imposée que dans certains cas comme les avis techniques ou les documents techniques unifiés. Certains documents d’urbanisme comportent les deux dimensions destination des sols ainsi que règles et modalités de construction. C’est le cas notamment du PLU. D’autres documents d’urbanisme ne présentent qu’une seule dimension, à l’image de la carte communale qui ne fait référence qu’à la destination des sols. Ce qu’il faut retenir à propos du PLU deux dimensions sont à bien différencier lorsque vous voulez connaître la constructibilité d’un terrain au sein du PLU. Il s’agit de la destination des sols et des règles et modalités de construction. Ces deux dimensions combinées vous permettent de savoir si vous avez le droit de construire, et la nature du projet que vous pouvez réaliser. Terrain et parcelle constructible la consultation du PLU Pour savoir si un terrain que vous possédez peut recevoir une construction, ou si un terrain que vous souhaitez acheter est constructible, il convient en premier lieu de consulter le plan local d’urbanisme. A défaut, vous devrez vous tourner vers la carte communale. Dans le PLU, vous allez accéder au détail des zones présentent dans votre commune. Localisez la parcelle de terrain pour laquelle vous souhaitez des informations. En fonction de la zone dans laquelle elle se situe, vous aurez déjà une première indication. Pour rappel, on distingue dans un PLU quatre grandes zones, qui peuvent ensuite être découpées en une multitude de plus petites zones. Les Zones urbaines U généralement constructibles, elles sont déjà dotées de construction et donc de servitudes transports, énergies. Il est possible d’y effectuer une construction neuve ou un agrandissement, en se conformant aux règles d’urbanisme en vigueur. Les Zones à urbaniser AU généralement constructibles, elles ne sont pas encore urbanisées mais possèdent les servitudes en limite. Parfois, l’accès à l’électricité, l’eau ou le gaz est déjà réalisé. Ces zones sont celles qui vont permettre à la commune de se développer. Elles vont recevoir des constructions à moyen ou long-terme, et peuvent devenir des zones urbaines U par révision du PLU. Les zones agricoles A ces zones sont constructibles sous réserves strictes pour des bâtiments liés à l’activité agricole, ou encore pour des bâtiments qui hébergent l’exploitant agricole. D’ailleurs de nombreux propriétaires terriens sont souvent confrontés à la question de savoir comment passer un terrain agricole en terrain constructible. Les Zones naturelles et forestières N elles sont en règle générale non constructibles, du fait du caractère naturel qu’il faut conserver Terrain constructible la référence du cadastre Ultime document à consulter pour connaître la constructibilité d’un terrain, le cadastre. Le numéro de cadastre propre à chaque terrain correspond au numéro de parcelle du terrain sur le plan. Demandez un relevé cadastral afin de déterminer les limites exactes du terrain pour lequel vous voulez vérifier la constructibilité. Vous aurez également la confirmation de la zone dans laquelle il se situe. Pour obtenir un relevé cadastral, plusieurs options sont à votre disposition. Déplacez-vous directement en mairie. Le service dédié à l’urbanisme de la commune correspondante à votre terrain pourra vous renseigner et vous aider à obtenir un relevé cadastrale. Deuxième solution, effectuer les démarches via le site Internet de la mairie de la commune concernée. Dernière solution, rendez-vous sur le site internet Ce site de consultation de plan cadastral français est composé de plus de 550 000 feuilles de plan aux formats image ou vecteur. Seul bémol, sa consultation est peu évidente. Questions / réponses Est-il toujours possible de construire en zone urbaine ? Les zones urbaines sont en règle générale considérées par défaut comme constructibles. Mais attention. Ce droit de construire ne signifie pas que toutes les constructions y sont autorisées. Selon le règlement en vigueur, les constructions autorisées ont des limites de hauteur, de surface ou d’emplacement. Il peut donc être impossible d’y construire et notamment de réaliser une extension d’un bâtiment déjà en place. Certains terrains peuvent-ils avoir une interdiction absolue de construire ? Oui. Des interdictions absolues de construction existent. Elles peuvent être en place pour protéger d’un risque connu comme dans une zone inondable ou une zone exposée à des risques naturels. Des interdictions sont aussi à noter dans des zones naturelles ou agricoles, afin de préserver l’environnement ou le caractère naturel d’un espace. Sachez enfin que pour des raisons d’organisation, des zones réservées à des projets d’équipement public peuvent aussi être frappées d’une interdiction absolue de construire. Un terrain non-viabilisé peut-il être constructible ? Un terrain peut être déclaré comme constructible même s’il n’est pas raccordé à toutes les commodités indispensables réseau de voirie, réseaux sanitaires et différents réseaux énergétiques. Ce cas de figure peut concerner des terrains dans des zones à urbaniser. A l’échelle locale, la constructibilité est accordée, mais il faut encore obtenir les autorisations de raccordement, parfois longues à valider. La constructibilité d’un terrain est-elle garantie ? Attention aux permis de construire et aux autorisations délivrées par la commune, qui ne sont pas à confondre avec le caractère constructible des sols. Pour faire simple, détaillons les deux niveaux à connaître. La mairie de votre commune va vous délivrer une autorisation de construire, mais cette autorisation administrative ne signifie en aucun cas que le terrain puisse effectivement se prêter à une construction. Il faut pour cela étudier la géologie du terrain, son inclinaison et la nature des sols pour vérifier qu’une maison peut, par exemple, y être construite sans risque. Il peut même se produire des cas où suite à une décision de la commune un PLU est annulé et le terrain est devenu non constructible. Puis-je ne pas acheter un terrain s’il n’est pas constructible ? La loi vous permet de vous protéger et de placer dans un compromis de vente une condition suspensive qui rendra l’achat du terrain définitif une fois le permis de construire obtenu. Si vous achetez le terrain séparément, prenez toutes vos précautions en demandant une étude complète des sols. Vous pouvez mandater un professionnel pour qu’il s’engage sur la constructibilité.

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